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普通住房買賣可享受契稅⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺、營業稅等稅收優惠政策㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦，近年來隨著房價普遍上漲㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂，一些普宅“被豪宅”而無法享受稅收優惠⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯。近日⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ，北京市繼2011年后再次調整普通住房的認定標準：五環內為單價39600元/平方米♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃、總價468萬元⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾；五環到六環為單價31680元/平方米☧☬☸✡♁✙♆。，、＇：∶；、總價374萬元⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺；六環外為單價23760元/平方米✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥，總價281萬元✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅。單價⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤、總價兩個標準符合其一即可☈⊙☉℃℉❅。

市住建委表示⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ，此次調整后❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰，享受到普通住房稅收優惠的購房家庭比重將擴大到90%以上♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃。新標準自10月8日起執行♀☿☼☀☁☂☄。

　　現行普宅認定標準只看單價

根據國家的相關規定ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ，普通住宅的認定要同時滿足三個條件⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾、單套建筑面積在140平方米(含)以下ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ、實際成交價低于同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍以下♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃。

由于容積率和面積的標準是限制“死”的❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣，因此調整的就是交易價格方面的標準⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺。在北京首次公布普宅標準時⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，也表示將根據住房市場變化等情況適時調整㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦。

目前☧☬☸✡♁✙♆。，、＇：∶；，北京執行的普宅認定標準是2011年公布的❣❦❧♡۵，只設了單價標準㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉。當時劃分了南北兩個區域⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤，如四環內北部地區的價格為38880元/平米⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺、南部地區為34560元/平米✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅。六環外地區為17280元/平米ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ。

這一標準當時覆蓋了北京70%以上的購房家庭ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ。但隨著近兩年房價的普遍上漲ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ，普宅的覆蓋面不斷縮小㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉，比如在通州♀☿☼☀☁☂☄、大興等區縣的六環外⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，大部分新樓盤的單價已達到2萬元以上☧☬☸✡♁✙♆。，、＇：∶；，即使買個小戶型也因單價超標而不被認定為普宅✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴，一些購房者“被豪宅”的呼聲逐漸增多⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤。

專家表示❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣，普通住房的認定標準ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ，是享受稅收優惠住房的界定標準⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾。這并非是“普宅”和“豪宅”的分界線☈⊙☉℃℉❅，普通住房之外的并不都是豪宅㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦。

　　新標準自10月8日起執行

近日⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾，北京市住建委♀☿☼☀☁☂☄、市財政局⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤、市地稅局聯合發布了新的認定標準⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ。此次調整后的區域住房平均交易價格⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ，是以2013年全市新建商品住房平均交易價為基準(單價2.2萬元/平方米❣❦❧♡۵、套總價260萬元/套)웃유ღ♋♂，根據區域調整系數確定❣❦❧♡۵。區域調整系數為五環內1.5❣❦❧♡۵、五到六環之間1.2⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯、六環外0.9⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓。

如五環內的單價標準ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ，就是用2.2萬元先乘以1.2倍的國家規定✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴，再乘以此次1.5的系數ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ，即39600元/平方米ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ。

　　■ 追問

　　如何認定為普通住宅①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯？

近年來ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ，由于南城和北城的房屋價格愈加接近♀☿☼☀☁☂☄，因此此次調整不再區分南北區域⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤。同時⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤，不再只設立房屋交易單價的一個指標ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ，而是加入了總價的指標❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣。

市住建委相關負責人說❣❦❧♡۵，兩個指標只需要達到一個①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯，就可以認定為普通住宅ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ。比如五環內購買了一套60平方米的住房✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅，雖然價格超標達到6萬元/平方米✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥，但總價360萬元卻沒有超標❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰，因此仍將被認定為普通住宅♀☿☼☀☁☂☄。與過去只有單價標準相比웃유ღ♋♂，現在將單價高♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃、總價低的小戶型納入稅收支持范圍ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ。

再比如ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ，如果是在六環外①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯，單價這個指標已經就能覆蓋當前絕大部分樓盤㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦，因此只要不是超過140平方米的住房✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴，大部分都能認定為普通住房⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤。

　　普宅能享哪些稅收優惠♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃？

個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾，免征營業稅⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯。

個人購買非普通住房♀☿☼☀☁☂☄，按照3%稅率征收契稅㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉。對個人購買普通住房㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦，且該住房屬于家庭唯一住房的㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉，減半征收契稅㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉；對個人購買90平方米及以下普通住房㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉，且該住房屬于家庭唯一住房的⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾，減按1%稅率征收契稅웃유ღ♋♂。

　　購房未繳稅可否享新政⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ？

新標準執行的節點是什么⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓？之前已經購房但還沒繳稅的能不能享受✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴？新標準國慶后實施⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤，國慶期間能不能買房⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤？這也是不少購房者關心的問題♀☿☼☀☁☂☄。

對此☧☬☸✡♁✙♆。，、＇：∶；，三部門發布的通知中明確⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾，新標準執行的節點定在申報繳稅環節ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ。從10月8日起⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，住房交易的納稅人申報繳納稅款❣❦❧♡۵，符合普通住房標準的❣❦❧♡۵，即可享受相關的稅收優惠㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦。

由于目前北京的新樓盤大都為期房ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ，繳納契稅則是在收房時☈⊙☉℃℉❅，這意味著已經購房還沒有收房繳稅的業主們⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓，都可以按照新標準來執行☈⊙☉℃℉❅。

二手房方面✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅，此次也是按照申報繳稅來界定❣❦❧♡۵，這個環節也是在網簽之后⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，也就是說⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺，二手房網簽了但還沒繳稅♀☿☼☀☁☂☄，也是按照新標準來執行❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰。

　　普宅標準放寬有何影響☧☬☸✡♁✙♆。，、＇：∶；？

從2011年到現在ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ，北京的普宅標準近3年才有所調整♀☿☼☀☁☂☄。為何間隔時間這么長㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉？專家表示ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ，提高普通住房標準在一定程度上會加速需求釋放웃유ღ♋♂，加劇供求矛盾♀☿☼☀☁☂☄，增加穩定房價的壓力☧☬☸✡♁✙♆。，、＇：∶；。因此在房價快速上漲時㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂，政府對這方面的顧慮會更多一些❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣，而且也容易被媒體解讀和理解為放松調控⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ。

對于此次調整❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰，市住建委相關負責人表示⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，這是根據住房市場的實際情況進行的動態調整ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ。

北京房地產業協會秘書長陳志分析⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾，普通住房標準調整是一項常規工作⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ，旨在支持普通家庭購買中小戶型ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ、中低價位普通住房⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓，對這類剛性和改善型購房需求是利好消息♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃，預計他們也將成為最大受益者✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥。同時ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ，調整標準也讓政策更符合實際㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉，盡可能將政策覆蓋面擴大㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂，能進一步減輕百姓購房的稅費負擔❣❦❧♡۵。

　　開發商可否強制代繳稅✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅？

相關部門表示❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣，這是不可以的⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯。開發商強制代收代繳稅費☧☬☸✡♁✙♆。，、＇：∶；，甚至以此作為交房條件的㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂，消費者可以向市♀☿☼☀☁☂☄、區房屋管理部門進行投訴或舉報ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ，一經查實⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，嚴肅處理①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯。(馬力)