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記者獲悉①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯，住建部正在重新定義自住型房屋和改善型需求房屋⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾，二套房有望納入剛需范疇♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃。這將是自3月30日決策部門出手調降購房貸款首付比例✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴、有條件減免交易稅之后⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓，又一項有關房地產的調控工具儲備♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃。

一位國務院參事室相關人士告訴經濟觀察報❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣，政府對樓市的政策思路日益明顯①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯，即經濟下行期ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ，房地產仍是有效支撐經濟增長的基礎✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅，貨幣☧☬☸✡♁✙♆。，、＇：∶；、稅收ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ、金融等則是穩樓市的定向工具㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂。

這位曾參與樓市調控討論的人士透露❣❦❧♡۵，中央政府樓市政策儲備✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴，有可能依照三步走的思路逐步釋放❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣，一是穩定住房消費階段✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴；二是調整供應階段㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉；三是樓市強化階段✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅。該思路已經在相關部委中達成共識ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ。

觀察人士認為⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓，區別于短期調控①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯，這是在為樓市調控長效機制即房地產稅的推出做基礎性工作ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ。但毋庸置疑ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ，一旦政策落地㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂，將對低迷的房地產市場提供支撐♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃。

根據國家統計局數據웃유ღ♋♂，房地產投資增幅已經連續幾個月下降ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ，商品房成交量也持續萎縮ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ。在今年的政府工作報告中❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰，李克強總理明確提出要穩定房地產市場㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂。

本屆政府啟動了房地產市場正常化的進程⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓。過去兩年中ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ，針對樓市的包括限購ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ、限價等行政性措施⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤，也在逐漸剝離㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂，目前仍在實行限購的城市只有北上廣等特大城市⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺。

可以預見ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ，如果房地產市場持續回落☈⊙☉℃℉❅，進一步的穩定政策還會陸續出臺ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ。

　　新政

今年3月30日㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦，央行⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓、銀監會♀☿☼☀☁☂☄、住建部聯合發文㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦，降低商貸二套房首付至4成ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ，住房公積金貸款購房首付比例一套房調減至二成⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺。財政部則宣布對持有不超過兩年的商品房交易免征20%的營業稅ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ。之前只有滿五年交易才會享受免稅優惠❣❦❧♡۵。

這是自去年“9·30新政”以來❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣，決策部門第二次出手穩定樓市❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣。

2014年9月30日❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰，央行☾☽❄☃、銀監會聯合出臺《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣，放松了對與自住需求密切相關的房貸政策♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃。

目前四大銀行☾☽❄☃、招商銀行❣❦❧♡۵、光大銀行等陸續執行“3·30新政”✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅。

經濟觀察報調查了解❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰，目前“3·30新政”只是讓北京☾☽❄☃、上海⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯、深圳等城市二手房出現微漲的局面①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯，重慶⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾、武漢✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅、長沙✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅、濟南城市樓市依然平穩①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯，沈陽ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ、無錫ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ、長春❣❦❧♡۵、鄂爾多斯✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴、貴州成交量依然低迷⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺，房地產板塊在股市上的表現僅僅是曇花一現✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅，“3·30新政”的第二天①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯，尾盤上證指數房地產股出現1%的跌幅ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ。“3·30新政”還包括二手房交易營業稅免征期限實行“5改2”⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓，以一套市場成交價格100萬元的普通住宅為例ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ，超過2年但未滿5年ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ，之前出售時需要繳納5%的營業稅即5萬元ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ，以5萬元營業稅為基準⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ，分別需要繳納6%①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯、3%☧☬☸✡♁✙♆。，、＇：∶；、2%的城建稅ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ、教育稅附加和地方教育附加稅合計0.6萬元㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦，在新政策下㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉，這筆合計5.6萬元的費用被減免웃유ღ♋♂。

上海財經大學公共經濟管理學院教授胡怡建說✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴，減免5.6萬元的費用是為了刺激改善性人群入市⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ，增加房屋的交易量✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥。

在國稅總局一位官員看來✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥，“5改2”不僅是樓市調控的手段㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦，更是當前稅制結構調整的重點⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺，“將房地產交易環節的稅費進行歸類⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾、清理和整合ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ，將之平移到房地產稅❣❦❧♡۵，對開發⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ、交易環節實行輕稅⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，提高保有環節稅負ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ，部分稅收合并和調整是確定的㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉，這是稅制改革的方向之一✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥，目前房地產稅立法（草案）已進入研討階段웃유ღ♋♂，力爭2017年上會審議ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ。”

　　下一步

圍繞“3·30新政”㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦，最大的變數在于各大商業銀行的態度⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ。

中國農業銀行信貸處一位人士告訴經濟觀察報⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，2014年“9·30新政”未得到各大銀行的有力支持⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺，原因在于按照基準利率是5.35%打7折做業務⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓，利率只有3.7%☈⊙☉℃℉❅，銀行的利潤空間得不到保障ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ。

“為緩和息差收入的降低㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉，2015年房地產抵押目標任務提高了好幾個點웃유ღ♋♂，下調二套房首付是銀行完成任務的業務補充❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣，這就是銀行為什么會愿意支持‘3·30新政’的原因⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯。”上述農行人士說⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓。

“個人住房抵押貸款是銀行最優質的核心資產☈⊙☉℃℉❅，不良率是最低的♀☿☼☀☁☂☄，銀行的議價能力也很高❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰，任何銀行都是這樣ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ。”興業銀行首席經濟學家魯政委說✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴。

經濟觀察報獲悉⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，為進一步落實“3·30新政”的效果⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤，央行可能通過窗口指導形式利用票據貼現✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥、降準等形式繼續釋放流動性⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓。

經濟觀察報同時獲知✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅，若“330新政”未達到預期目標⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓，第二階段調整供應政策有望從以下手段來調整：首先是利率市場化走向ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ，取消“房貸利率是基準利率上浮1.1倍限制”會成定向⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，但房貸利率折扣并不會呈現大幅度波動웃유ღ♋♂。其次是調整差額稅收制度⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤，即取消“不滿5年非唯一住房要征收高達20%的個人所得稅”㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂。

再次❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰，可能會進一步取消限購❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣，目前實行限購的30多個城市中⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾，只有上海㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂、深圳☈⊙☉℃℉❅、廣州仍保留了限購ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ，因此ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ，部分市場人士對在極端情況下⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，這些城市取消限購仍抱有期望㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉。最后ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ，面對通貨緊縮壓力✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅，央行通過貼現票據和社會資本等工具釋放流動性已是必然趨勢㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂。

民生證券分析師管清友表示⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ，本輪樓市調整是短期因素和中長期因素共振的結果㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂，既有信貸偏緊的政策因素✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥，也有庫存偏大⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯、人口結構調整㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂、房地產去投資化屬性增強等市場自身因素✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴；因此☈⊙☉℃℉❅，房貸新政只解決了信貸偏緊的短期影響因素㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦，只能短期緩解樓市壓力⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺，卻無法扭轉樓市進入下行通道的中長期趨勢ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ。

李克強在當選總理后的第一次樓市調控表態就是“加快建立樓市長效機制”ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ，房地產稅已作為樓市調控長效機制納入日常改革議題☧☬☸✡♁✙♆。，、＇：∶；。

經濟觀察報獲悉♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃，要構建樓市長效調控機制⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，需對房地產稅立法⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓，首先要搭建房地合一的不動產登記信息平臺♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃、啟動納稅人識別號ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ、起草房地產稅立調整稅負進行減稅♀☿☼☀☁☂☄，目前這些具備串聯邏輯的事項已在實踐中并聯執行♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃。

此外❣❦❧♡۵，經濟觀察報獲悉①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯，各個地方政府正在悄然籌建“十三五”住房發展規劃❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰，這些地方政府正在緊鑼密鼓地摸底當地人口數量⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤、不動產數據㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂、產業分布㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦、城鎮化率等웃유ღ♋♂，這次摸底的目的也是為建立“十三五”期間多元化㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂、多層次的住房供應體系奠定基礎ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ。